La donazione immobiliare — cosa cambia con la nuova legge

Di Chiara Frontini, agente immobiliare a Cislago (VA) dal 2010 — Immobiliare Frontini.

Nel novembre 2025 è stato approvato il decreto semplificazioni, che interviene su un tema che da anni metteva in difficoltà famiglie, notai e operatori del settore: la donazione immobiliare. Fino a poco tempo fa, un immobile donato poteva diventare un vero ostacolo in fase di vendita o di mutuo. Con la nuova legge, la situazione cambia in modo significativo — soprattutto per chi compra da terzi.

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Cos’è la donazione

La donazione è il trasferimento gratuito di un bene — in questo caso un immobile — da una persona (il donante) a un’altra (il donatario). È una scelta molto diffusa in famiglia: spesso consigliata dal notaio per agevolare la successione, ridurre le spese rispetto a una vendita formale o anticipare la trasmissione del patrimonio ai figli o ad altri eredi.

La fiscalità della donazione è generalmente più favorevole rispetto ad altre operazioni, e per questo molte famiglie la considerano con attenzione. Il punto critico, però, non era tanto l’atto in sé quanto le conseguenze legali che potevano manifestarsi anche molti anni dopo.

Il problema fino a oggi

Per oltre vent’anni, chi aveva ricevuto un immobile in donazione — o chi lo aveva comprato da chi lo aveva ricevuto — poteva trovarsi davanti a una minaccia concreta: l’azione di restituzione da parte degli eredi legittimi.

Se un figlio, ad esempio, riceveva in donazione l’intero patrimonio immobiliare della famiglia, gli altri eredi legittimi (altri figli, coniuge in certi casi) potevano contestare l’operazione: la donazione aveva leso la loro quota di legittima. In tali situazioni, la legge prevedeva che l’immobile potesse essere restituito all’erede leso — anche se nel frattempo era stato venduto a un terzo acquirente in buona fede, che aveva pagato il prezzo pieno di mercato.

Il termine per agire era lungo: vent’anni dalla donazione, oppure dieci anni dalla morte del donante. Un arco temporale ampio, che lasciava aperta una finestra di incertezza per tutti i soggetti coinvolti.

Perché gli immobili erano “a rischio”

Questa incertezza ha avuto effetti molto concreti sul mercato. Un immobile passato per una donazione — o comprato da chi lo aveva ricevuto in donazione — veniva spesso considerato a rischio: difficile da vendere, difficile da valutare, difficile da finanziare.

Molte banche non concedevano mutui su immobili con questo tipo di storia, perché il rischio di una futura azione di restituzione rendeva il titolo fragile agli occhi del creditore. Di conseguenza:

• il valore di mercato tendeva a scendere, anche in assenza di difetti materiali sull’immobile;
• le trattative si complicavano, con acquirenti più cauti e perizie più rigorose;
• in alcuni casi si ricorreva a prodotti assicurativi specifici, pensati per coprire proprio questo rischio — una soluzione costosa e non sempre accessibile.

In pratica, un immobile poteva essere perfettamente abitabile e in ordine, ma restare bloccato sul mercato per ragioni puramente legali legate a un atto compiuto anni prima.

Cosa cambia con il decreto

Il decreto semplificazioni approvato nel novembre 2025 modifica l’equilibrio tra tutela degli eredi e certezza per i terzi acquirenti.

Gli eredi legittimi mantengono il diritto di ottenere un risarcimento economico dal donante (o dalla sua eredità), quando la donazione ha leso la loro quota. Non perdono quindi la tutela prevista dalla legge.

Ciò che cambia in modo decisivo è la posizione dell’acquirente terzo: chi compra l’immobile in buona fede non rischia più di dover restituire il bene a un erede che agisce per recuperare la propria quota. Il rischio di restituzione dell’immobile, per il compratore, viene eliminato.

La legge è stata estesa anche all’anno successivo, dando tempo al mercato e agli operatori di adeguarsi. È un segnale importante: il legislatore ha riconosciuto che la certezza del titolo è una condizione essenziale per un mercato immobiliare che funzioni.

Cosa significa per chi compra e per chi vende

Per chi compra: un immobile con donazione nella sua storia genealogica non è più, di per sé, un segnale di allarme come prima. Resta sempre fondamentale verificare la catena di proprietà e farsi assistere da un notaio o da un professionista di fiducia, ma il rischio di perdere l’immobile a favore di un erede — pur avendo pagato regolarmente — non si pone più nella stessa forma.

Per chi vende: se l’immobile proviene da una donazione ricevuta in passato, la trattativa può essere più lineare. Banche e acquirenti hanno meno motivi di trattare il titolo come “radioattivo”, e il valore di mercato può riflettere con maggiore fedeltà le caratteristiche reali dell’immobile.

Per le famiglie che valutano una donazione: la scelta resta rilevante sotto il profilo fiscale e successorio, ma le conseguenze sul mercato secondario dell’immobile donato — o di quello comprato dal donatario — cambiano in meglio per tutti.

In ogni caso, ogni situazione ha le sue specificità: eredi, quote, tempistiche e documentazione contano. Un colloquio con il notaio di famiglia e con un agente che conosce il territorio aiuta a capire come applicare queste novità al proprio caso.

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